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选位置的科学:如何在英国选择适合自己的购房地点?




今天,我们要说一个几乎在每个人决定投资房产以后,都会首先考虑的问题:

买房买在哪里好?

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是买在自己住的附近熟悉的地区,还是买在其他适合投资的城市?

买在伦敦?还是买在其他地方?

伦敦那么大,具体又该买哪个区?

那么,我们就来聊一聊怎么选择房产投资的位置这个话题。

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这三个Location详细拆解,分别指的是——

第一个Location指的是宏观区域,投资者首选哪个城市的哪个大区域

比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市和牛津、剑桥、布莱顿等英国南部城镇呢?还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢?

第二个Location是具体的位置

如果投资者选定在伦敦买房,那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域,选择哪个更有增长潜力呢?哪些区域适合投资出租?哪些适合自住?

根据《英国房产与投资周报》对投资者长期的追踪和统计显示,伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域,也是众多投资者趋之若鹜的区域,主要有两大黄金带、三类区域。分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、优质学区、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活区。

第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量

比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行等方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。这些“黄金规则”的细节内容,与城市宏观规划、区域微观项目规划、楼盘等有着密切的关系。

选在哪里买房适合您?

看完了“3L”定理,还没有思路?没关系,抛开这些先想想,你是哪种类型的投资者和管理者?

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如果你平常主业工作繁忙,计划在进行投资后当一个甩手掌柜把房产托付给中介进行出租和管理,那么对于你来说,搜索范围就不那么受距离的限制。

如果你把房产投资作为一项副业,做好了亲力亲为的准备,那么选择离你目前住处比较近的区域进行投资是比较好的选择。

如果你心目中没有一个理想的或者目标地点,那么考虑离家近一点的投资是比较靠谱的。具体的好处可以简单列举如下:

1)省去了看房买房以及后续管理时候来回折腾在路上的时间,精力和金钱;

2)可以充分利用你日常积累的本地信息和人脉来寻找最合适的房源,不用大费周章的在网上搜索,也能轻松知道哪个区域治安不行要避免,哪个区域学区好可以考虑;

3)后续自行出租和管理的可能性更大,投资回报率明显高于委托中介出租管理的房产。一般中介会收取月租的10%-15%不等的管理费用,如果能自己管理,无疑能省下不少。

那么,怎么评价哪些区域值得投资?

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一般来说,占据以下要素的区域值得投资者特别关注:

1)距离交通枢纽距离近,通勤方便的,比如靠近主要的火车干线和地铁沿线站点。

如果你选择在伦敦周边投资,出入伦敦的火车通勤方便,最主要是价格宜人,并且又是投资热点,非常值得关注。

如果选择在伦敦内投资房产,那么地铁线路沿线站点附近的房产是关注的重点。未来特别是随着伦敦东西横贯铁路(Crossrail)以及2030年横贯南北的Crossrail 2,站点沿线的房产可以说是投资首选。

虽然现在Crossrail沿线的房已经涨了很多了,但是其实在某些站还有未来增值空间。 至于Crossrail 2,已经开始有一些人提前为10年后布局了……

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而如果你的选择在其他城市,不要忘记关注你所在区域与周边主要城市的连接便捷程度,如是否有主要高速公路连接等,这很大程度上决定了你所投资的房产受大城市发展的辐射程度及增值空间。

2)占据了良好的社会资源,存在住房刚需的。这类房产通常集中在三个区域内:

一是优秀的学区内:虽然买入的价格可能比非学区的要高一些,但好的学区能够有效保障房产在租房市场的巨大吸引力,以及稳健保障房产的自身价值。

二是大学周边区域:英国的高等教育系统世界闻名,每年有数以几十万计的国际学生进入英国高校学习,其中超过22%都集中在伦敦区域。因此,大学周边的房产需求旺盛。

三是大型的企业集中区域:也是同样的道理,就业岗位集中的区域,对住宅的需求是刚性的,租售情况相对来说,受到外部因素的影响更小。

3)具有政策性,人口结构变化等优势的。跟着基础设施建设的趋势走准没错!

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如果能够及时掌握有效的未来政策,基础设施建设规划和人口结构变化等信息,确保一定在溢价产生前或者不要太贵时买入,就有机会获得较高的投资回报率。

总的来说,在决定房产购买位置时的指导思想是:不用过于纠结,但也不能掉以轻心。

房产投资的成败由很多因素共同决定:选择适合自己的投资策略,在合适的时间用合适的价格在合适的地点买房,并妥善运营维护,是最重要的。选择合适的地点只是其中一个重要环节,你有可能永远都没有办法选到整个市场上最合算的,但只要选择适合自己的并悉心运营,相信你一定能成为一个出色的房东。

最后,还有一些选择位置时可以用到的tips与大家分享:

1)明确你的预算:预算决定了你可以负担得起哪些区域,可以通过和房贷经理人沟通来确定你的预算。

2)逐步缩小搜索范围:可以开始罗列你所想要的区域,可以打电话给当地的房产中介来确定你想要的区域是否有可负担的你想要的房型。

3)着重考虑基础设施:多数有经验的投资者会着重考量一个地区的基础设施建设,建议追踪政府的基础设施升级计划,其周边区域很可能是下一个房产热点。

4)区域与生活方式:如果区域的特征能支持一些独有的生活方式,那它会比一些毫无特色的区域更受欢迎。

5)交通很重要:不论你在城市中心还是城市外郊,交通很重要。如果该区域有便捷的交通通往中央商圈或者大型办公地段,那这些地段会对买家和租客有更大的吸引力。

6)不要局限在你熟悉的区域。

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著名的房产投资人Graham White举了一个这样的例子:在他住的城市一套两居室大概25万英镑,租金大概在875英镑每月。但是呢,距离他城市20分钟车程之外的小镇,两居室大概12.5万英镑,租金在680英镑每月。

这样一算,用25万英镑,可以在小镇买两套房子,租金回报是1360英镑每月……



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