如何根据房产资金回报率,选择适合的投资方式?




一些有经验的投资者在考虑来英国投资买房时,对当地的房地产投资回报率表现出极大的兴趣。在此,我们围绕投资回报率这个话题进行一些分析和讨论。

对于中国房地产投资者来说,在英国主要有三种可能的投资方式。

1. 被动的投资方式

即在英国买房后自住或空闲,并不靠赚取租金或扩建翻新装修增值后出售来主动创造高额投资汇报,而是通过等待整个房产市场的大气候上行来带动个体房产的升值。

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这一方式之所以比较“被动”,不仅是因为投资人在购房后没有或极少主动采取措施以提升投资回报率,而且,由于英国各地区的房市自身升值潜力差别很大,这将直接影响房产的投资回报率。

2. Buy-To-Let

本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下,这一方式的投资回报率相对持久而稳定。同时,投资者在未来还可以将该处房产用为自住或是做其他考虑,属于长期低风险投资。

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对于初到英国想从事房产投资的朋友,和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的朋友,您可以在买房后将房产委托给经纪人公司或房产中介管理。

成本算法(The Cost Method)对于海外投资者来讲是最直接的房产投资回报率的计算方式。举一个简单的例子,以伦敦市 2 到 3 区某处房产为例。

投资者支付房产成交价格 24 万英镑,随后投资者将房产进行升级装修并出租,期间产生装修费用 2.5 万英镑。装修后房产的月租金为 1400 英镑。因此,每年投资者从房租中获得收益16800 英镑。该处房产的投资回报率(ROI)为 6.34%。

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3. 资深投资者

第三种方式比较适合对英国的房产投资市场比较有经验的投资者。该类投资目的相对明确,买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下,投资回报率在当下的伦敦房市通常较高。

购买这类房产时学问较深,房产的来源除了开发商和中介公司,很多投资人还采用买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络,甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。

一般情况下,由于这些做法在交易过程中只通过律师,不通过普通意义上的房产中介,也就是说卖方省去了交给房产中介的费用,他们相对来说愿意把售价压低一点,把一部分利让给买方。

结果是,我们经常会看到买方虽然需要支付给以上机构服务费用,然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。

此投资方式的另一个重要特点是,房产多为别墅类二手房,常伴有扩建、改建、翻新的余地。正是这样的房产,才有可能通过扩建、改建、翻新和装修为达到大幅度升值。这种投资方式在英国非常多见,已经被老百姓接受和认可。

房屋改造备受青睐

近来,为了刺激英国建筑业的发展,英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度,使得更多的这类申请较容易地获得批准。

举例来说,一位客户所购伦敦二手别墅价格为 60 万英镑,现有 3 个卧室。客户又投资8 万英镑将现有房顶改建为一件卧室和一个卫生间。整个改建工程 3个月完成,之后立即重新上市销售,并在上市后的第一个星期就有买主愿意出75万英镑的价格购买。若不计其他小额费用,这处房产的投资回报率为 10.29%,且历时仅为几个月。

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据某知名房地产网统计,伦敦市房产租金回报率整体稳定,平均保持在5% – 6%,有的地区回报率甚至超过了8%,这与中国的北京和上海相比可谓天壤之别(回报率仅为1% – 3%)。

此外,数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率,例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%,然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见,房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。

虽然伦敦房价受海外资金涌入等因素影响持续上涨,但是房地产专家仍然认为伦敦乃至全英的房产租金回报率会保持在相对稳定的水平。上涨的房价并不会抑制投资和以出租房产为目的的购房举动。

伦敦房地产市场蓬勃的发展趋势使其成为世界房产投资市场的佼佼者,即便是美国的大都会、世界金融中心的纽约,平均租金回报率也有4.3%。同时,伦敦同其他英国城市相比,除了房地产的吸引力以外,还有世界一流的文化体验机会、教育机会、社会保障等一系列优等的民生待遇,这些因素相结合使伦敦成为世界投资者汇聚的焦点。



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